Marché hypothécaire

Le marché immobilier et hypothécaire fait régulièrement la une des médias ces derniers temps, que ce soit pour évoquer le gonflement potentiel d’une bulle immobilière, le niveau élevé des loyers et la faiblesse des taux de vacance, ou encore les projets de réglementation en cours. Les évolutions sur ce marché ne concernent pas seulement les banques, mais tous les citoyens, qu’ils soient locataires ou propriétaires.

Actualités
Réglementation étatique
Déjà en août 2011 le Conseil fédéral a annoncé dans un communiqué de presse qu’il voulait prendre des mesures contre «une surchauffe du marché hypothécaire». Le Département fédéral des finances (DFF) a ensuite ouvert le 18 novembre 2011 une audition concernant une modification de l’ordonnance sur les fonds propres (OFR). La modification prévoit un nouveau règlement de la pondération des risques en cas de nantissement d’objets d’habitation, en tenant compte des paramètres suivants: pondération des risques différenciée selon la capacité financière du preneur de crédit, pondération des risques de 100% si le nantissement dépasse 80% de la valeur vénale.

L’ASB a remis sa prise de position au DFF le 16 janvier 2012, en même temps que ses trois autres prises de position sur la réglementation des fonds propres.
L’ASB s’oppose aux durcissements proposés concernant la couverture spécifique par des fonds propres dans le domaine des affaires hypothécaires. Comme indiqué dans sa prise de position, elle est favorable à une réglementation mesurée du marché financier. La modification de l’OFR telle qu’elle est proposée va à l’encontre de cette exigence et présente un rapport coûts/avantages négatif. La pondération des risques d’objets d’habitation plus élevée comporte des insuffisances majeures, qu’il s’agisse de leur efficacité ou de leurs coûts de mise en œuvre. En particulier, les conséquences négatives pour les clients hypothécaires et l’économie réelle sont difficiles à prévoir.

Autoréglementation
Outre les projets étatiques de réglementation, l’autoréglementation est aussi de mise sur le marché hypothécaire. Les directives concernant l’examen, l’évaluation et le traitement des crédits garantis par gage immobilier de l’ASB forment la base d’octroi de crédits hypothécaires. Ils établissent des contraintes qualitatives et sont un jalon solide dans l’octroi de crédits hypothécaires adaptés au risque, s’inscrivant dans le long terme. Toutefois, les directives renoncent à des critères d’ordre quantitatif dans l’octroi de crédits hypothécaires qui entraveraient le jeu bien rodé de la concurrence, au détriment des clients. Les directives ont été révisées par l’ASB en 2011 et le Conseil d’administration de la FINMA les a adoptées ensuite. Elles sont entrées en vigueur au 1er janvier 2012.
Facts & Figures
Après avoir enregistré un fort recul dans le sillage de la crise immobilière des années 1990, les prix des logements en propriété sont remontés ces dernières années. Et même si l’on ne peut nier certaines tendances locales à la surchauffe, par exemple dans l’agglomération zurichoise et la région voisine de Zoug, sur les rives du Léman ou dans certaines zones touristiques, une bulle immobilière générale sur l’ensemble de la Suisse n’est pas à l’ordre du jour actuellement.
Indices des prix de mise en vente de divers biens immobiliers
Nota: les prix de mise en vente sont ceux d’offres immobilières parues dans la presse écrite ou diffusées sur les portails en ligne. Ils ne correspondent pas nécessairement aux prix de transaction, 1990=100, données trimestrielles T1 1990 à T2 2011.
Sources: Banque nationale suisse, Wüest & Partner
L’explication majeure réside sans doute dans la forte demande de logements observée actuellement. Outre la faiblesse des taux d’intérêt et l’aspiration très répandue à la propriété du logement, l’immigration persistante et le besoin de place accru de la population suisse, l’évolution positive du revenu réel et les tensions actuelles en matière de placement alimentent cette demande.
Taux d’intérêt des hypothèques (variables et fixes)
Nota: données mensuelles, janvier 2008 à octobre 2011, taux moyens applicables aux nouvelles opérations en %.
Source: Banque nationale suisse
Parallèlement, la forte activité de construction accroît en permanence l’offre de logements. Le marché continuant d’absorber ce surcroît d’offre, l’activité de planification ne se réduit pas.
Rien d’étonnant dès lors à ce qu’en Suisse, le volume hypothécaire se soit inscrit en hausse constante ces dernières années. Il s’établit actuellement à près de 800 milliards de CHF, soit environ 30% du total du bilan des banques dans notre pays.
Créances hypothécaires (Suisse)
Nota: crédits utilisés en milliards de CHF.
Source: Banque nationale suisse
Les principaux acteurs du marché sont les deux grandes banques et les banques cantonales, qui octroient au total environ deux tiers des hypothèques.
Créances hypothécaires (Suisse) par groupes de banques
Source: Banque nationale suisse