Opinions
29.09.2022

Crédits hypothécaires: prévenir une intervention masquée sur le marché dans le sillage de Bâle III final 

La mise en œuvre de Bâle III final en Suisse est en cours. Elle comporte le risque d’une intervention massive sur le marché du crédit hypothécaire. L’Association suisse des banquiers (ASB) y est opposée et prône l’égalité de traitement sur ce marché.

Le 4 juillet 2022, le Conseil fédéral et l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA) ont ouvert la procédure de consultation relative à l’application des réformes finales de Bâle III à l’échelle suisse. Ce train de réformes vise notamment à différencier davantage selon le risque les exigences de fonds propres imposées aux banques. Il aura des répercussions sur la réglementation du marché hypothécaire: les banques suisses devront se conformer à des prescriptions nettement plus détaillées quant à la gestion des risques et au calcul des fonds propres nécessaires.

Globalement, l’Association suisse des banquiers (ASB) soutient le projet actuel de mise en œuvre de Bâle III final dans le domaine hypothécaire. Elle relève toutefois qu’en prévoyant de porter de deux à sept ans la durée d’application du principe de la valeur la plus basse et de majorer beaucoup trop les pondérations-risques pour les immeubles d’habitation de rendement, le Conseil fédéral et la FINMA versent dans l’excès – au détriment de la compétitivité des banques, des intérêts de la clientèle ainsi que de la stabilité des marchés financiers. Il faut corriger le tir dans le cadre de la consultation en cours, qui prendra fin le 25 octobre 2022.

Principe de la valeur la plus basse

Définition

Le principe de la valeur la plus basse est un élément central de la réglementation du marché hypothécaire. Il signifie qu’une banque n’est autorisée à financer un immeuble que sur la base de la valeur la plus basse entre le prix d’achat et le prix du marché. Dès lors, il incombe à la clientèle de payer elle-même l’éventuelle différence entre le prix d’achat et le prix du marché – en sus de l’apport personnel minimum. Cela contribue à la stabilité du marché immobilier. A l’heure actuelle, le principe de la valeur la plus basse s’applique pendant deux ans à compter du changement de propriétaire.

  • La durée de sept ans prévue par le Conseil fédéral et la FINMA pour l’application du principe de la valeur la plus basse (contre deux ans aujourd’hui) est beaucoup trop longue et sans fondement.
  • La clientèle ne pourrait plus bénéficier de la hausse des prix de l’immobilier que de manière très restreinte. D’une part, il en résulterait des coûts économiques considérables (p. ex. fin de la possibilité d’effectuer des rénovations pour préserver la valeur des immeubles, ou encore de créer des entreprises et d’investir grâce aux fonds provenant d’hypothèques); d’autre part, cela déclencherait un ballet de transferts de clientèle au détriment des banques et en faveur d’autres acteurs soumis à d’autres règles, ce qui serait contraire à l’objectif des autorités de limiter les gains d’évaluation «excessifs».
  • S’agissant de l’application du principe de la valeur la plus basse, il convient donc de s’en tenir à la durée actuelle de deux ans.

Pondérations-risques pour les immeubles d’habitation de rendement

  • Les majorations des pondérations-risques pour les immeubles d’habitation de rendement, telles que prévues à l’heure actuelle, sont beaucoup trop élevées. Elles ne se justifient ni par des considérations tenant aux risques, ni par des prescriptions formelles de Bâle III final, et sont sans lien avec la sensibilité aux risques.
  • Les coûts en capital résultant des majorations seront à la charge de la clientèle, à moins que cette dernière, au vu de la détérioration des conditions de crédit, se tourne vers des acteurs tenus de détenir nettement moins de fonds propres, voire pas de fonds propres du tout pour les mêmes risques.
  • Les majorations pour les immeubles d’habitation de rendement doivent donc être abaissées à un niveau mieux adapté au risque. Cela signifie concrètement ce qui suit: en particulier pour les crédits dont le taux de nantissement se situe entre 60 % et 80 %, la majoration des pondérations-risques doit être de 5 % et non de 15 %.

Vous trouverez de plus amples renseignements sur le principe de la valeur la plus basse ainsi que sur les pondérations-risques pour les immeubles d’habitation de rendement dans notre prise de position. L’ASB prendra position en détail sur les autres aspects de Bâle III final dans le cadre de sa réponse à la consultation.

InsightRéglementation & compliance

Rédacteurs

Oliver Buschan
Reponsable Retail Banking & Capital Markets - Membre du Comité exécutif
+41 58 330 62 25
Remo Kübler
Responsable Capital Markets & Immobilier
+41 58 330 62 26