Réglementation du marché hypothécaire
Le domaine des opérations hypothécaires constitue un des piliers porteurs de la place bancaire suisse. Dès lors, la réglementation du marché hypothécaire est au cœur des activités de l’Association suisse des banquiers (ASB), qui plaide en faveur de conditions-cadres compétitives auprès des milieux politiques et des autorités.
Les opérations hypothécaires s’inscrivent dans un cadre réglementaire pluriforme. En particulier, les aspects liés à l’aménagement du territoire (p. ex. la loi sur les résidences secondaires) ainsi que les aspects fiscaux (p. ex. la valeur locative) jouent un rôle important. De même, des prescriptions de forme (p. ex. acte authentique numérique) sont susceptibles de compliquer ou au contraire de faciliter le processus d’octroi d’hypothèques.
C’est toutefois la réglementation prudentielle qui est au premier plan avec, en ligne de mire, un objectif politique: la stabilité financière. Au vu des évolutions en cours sur le marché immobilier et sur le marché hypothécaire, l’Association suisse des banquiers (ASB) nourrit un dialogue constant avec le Département fédéral des finances (DFF), la Banque nationale suisse (BNS) et l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA).
Mesures et instruments principaux
S’agissant du domaine hypothécaire, on distingue globalement entre mesures étatiques d’une part, instruments relevant de l’économie privée d’autre part. Du côté des autorités et/ou de la Confédération, l’ordonnance sur les fonds propres (OFR) est le texte principal, placé sous l’égide du Conseil fédéral.
L’art. 72 OFR régit la pondération-risque pour les crédits hypothécaires. La règle est pour l’essentiel la suivante: plus le taux d’avance est élevé, plus la pondération-risque et donc les exigences de fonds propres imposées aux banques sont élevées. L’OFR prévoit par ailleurs des dispositions concernant la détermination et la modification de la valeur de nantissement des immeubles.
Par ailleurs, l’art. 44 OFR règle ce que l’on appelle le volant anticyclique de fonds propres. Sur demande de la BNS, le Conseil fédéral peut contraindre les banques à conserver pour leurs opérations hypothécaires (sous forme de fonds propres de base durs) un volant anticyclique correspondant, au plus, à 2,5 % des positions pondérées.
L’autorégulation, standard prudentiel minimal
En matière hypothécaire, l’ASB a édicté deux autorégulations qui, l’une et l’autre, sont reconnues comme standards prudentiels minimaux par la FINMA. Il s’agit, d’une part, des Directives relatives aux exigences minimales pour les financements hypothécaires (Directives sur les exigences minimales) et, d’autre part, des Directives concernant l’examen, l’évaluation et le traitement des crédits garantis par gage immobilier (Directives sur le gage immobilier).
Les Directives sur les exigences minimales règlent l’apport de fonds propres par l’emprunteuse et/ou l’emprunteur et fixent des délais concrets en matière d’amortissement. Elles présentent un lien direct avec l’OFR: si leurs exigences minimales ne sont pas remplies, c’est une pondération-risque peu avantageuse qui s’applique. Les Directives sur le gage immobilier formulent pour leur part des prescriptions qualitatives quant au déroulement des opérations de crédit hypothécaire au sein des banques. Elles régissent en particulier l’octroi et la surveillance des crédits ainsi que le reporting.