Réglementation du marché hypothécaire
Le domaine des opérations hypothécaires constitue un des piliers porteurs de la place bancaire suisse. Dès lors, la réglementation du marché immobilier et hypothécaire est au cœur des activités de l’ASB. Cette dernière a édicté en particulier deux autorégulations reconnues comme standards prudentiels minimaux.
Les opérations hypothécaires s’inscrivent dans un cadre réglementaire pluriforme. En particulier, les aspects liés à l’aménagement du territoire (régis p. ex. par la loi sur les résidences secondaires) ainsi que les aspects fiscaux (p. ex. la valeur locative) jouent un rôle important. De même, des prescriptions de forme (p. ex. acte authentique numérique) sont susceptibles de compliquer ou au contraire de faciliter le processus d’octroi d’hypothèques. L’ASB suit les évolutions en la matière et plaide en faveur de conditions-cadres compétitives auprès des milieux politiques et des autorités.
Réglementation bancaire spécifique
La réglementation prudentielle joue un rôle prépondérant avec, en ligne de mire, un objectif politique: la stabilité financière. Au vu des évolutions en cours sur le marché immobilier et hypothécaire, l’ASB travaille en dialogue constant avec le Département fédéral des finances (DFF), la Banque nationale suisse (BNS) et l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA).
S’agissant du domaine hypothécaire, on distingue globalement entre mesures étatiques d’une part, instruments relevant de l’économie privée d’autre part. Du côté des autorités et/ou de la Confédération, l’ordonnance sur les fonds propres (OFR) est le texte principal, placé sous l’égide du Conseil fédéral.
L’art. 72 OFR prévoit la pondération-risque pour les crédits hypothécaires. La règle est pour l’essentiel la suivante: plus le taux d’avance est élevé, plus la pondération-risque et donc les exigences de fonds propres imposées aux banques sont élevées.
Par ailleurs, l’art. 44 OFR règle ce que l’on appelle le volant anticyclique de fonds propres. Sur demande de la BNS, le Conseil fédéral peut contraindre les banques à conserver (sous forme de fonds propres de base durs) un volant anticyclique correspondant, au plus, à 2,5 % des positions pondérées.
Du côté de l’économie privée, l’ASB a édicté dans le domaine hypothécaire deux autorégulations qui, l’une et l’autre, sont reconnues comme standards prudentiels minimaux par la FINMA. Il s’agit, d’une part, des Directives relatives aux exigences minimales pour les financements hypothécaires et, d’autre part, des Directives concernant l’examen, l’évaluation et le traitement des crédits garantis par gage mobilier.
Les Directives relatives aux exigences minimales pour les financements hypothécaires règlent l’apport de fonds propres de l’emprunteur et fixent des prescriptions concrètes en matière d’amortissement. Elles présentent un lien direct avec l’OFR: si les exigences minimales en résultant ne sont pas remplies, c’est une pondération-risque peu avantageuse qui s’applique. La dernière révision de ces Directives est intervenue en 2019 et a consisté à renforcer les dispositions concernant les immeubles de rendement.
Evolutions en cours
Dans le sillage de Bâle III final (Link auf Themenwebsite), la réglementation du marché hypothécaire va connaître plusieurs modifications visant prioritairement à renforcer la sensibilité aux risques. S’agissant de la couverture des hypothèques par des fonds propres, les banques seront tenues à l’avenir de distinguer entre plusieurs types de biens immobiliers, ce qui n’est pas le cas actuellement.
Quant aux deux autorégulations de l’ASB, elles seront également adaptées. En particulier, dès l’entrée en vigueur de Bâle III final, les exigences minimales accrues concernant les immeubles de rendement seront abrogées.