Regolamentazione 
del mercato ipotecario

Gli affari del mercato ipotecario si articolano su un’ampia gamma di condizioni quadro normative, nel cui ambito un ruolo di primo piano è svolto tra l’altro da aspetti di pianificazione del territorio (ad es. Legge sulle abitazioni secondarie) e di natura fiscale (ad es. valore locativo). Allo stesso modo, prescrizioni formali possono rendere più difficoltoso il processo di erogazione delle ipoteche oppure agevolarlo (ad es. atti pubblici digitali). La nostra Associazione segue da vicino gli sviluppi a tale riguardo e, nel contesto di un confronto aperto e costruttivo con la politica e le autorità, si impegna a favore di condizioni quadro concorrenziali.

Regolamentazione bancaria specifica

L’enfasi è posta tuttavia sulla regolamentazione prudenziale (LINK alla pagina tematica) e sulle correlate considerazioni in materia di politica di stabilità finanziaria. In relazione agli sviluppi sul mercato immobiliare e su quello ipotecario, l’ASB porta avanti un confronto costante con il Dipartimento federale delle finanze (DFF), con la Banca nazionale svizzera (BNS) e con l’Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari (FINMA).

In linea di principio, in questo ambito è possibile operare una distinzione tra misure statali e strumenti di economia privata. Sul versante delle autorità e della Confederazione, lo strumento centrale è rappresentato dall’Ordinanza sui fondi propri (OFoP), il cui patrocinio in capo al Consiglio federale. 

All’art. 72 l’OFoP specifica le ponderazioni dei rischi per i crediti ipotecari. A tale riguardo, in sostanza trova applicazione il seguente principio: quanto maggiore è il livello di anticipo, tanto più elevate sono le ponderazioni dei rischi e quindi anche i requisiti in termini di fondi propri per le banche.

L’art. 44 fissa inoltre le norme in relazione al cosiddetto cuscinetto anticiclico: dietro proposta della BNS, il Consiglio federale può obbligare le banche a detenere per gli affari ipotecari un cuscinetto anticiclico (sotto forma di fondi propri di base di qualità primaria) pari al massimo al 2,5% delle posizioni ponderate in Svizzera.

Da parte sua, l’ASB è responsabile in ambito ipotecario per due dispositivi di autodisciplina riconosciuti dalla FINMA come standard minimi ai fini del diritto di vigilanza. Nella fattispecie, si tratta delle «Direttive concernenti i requisiti minimi per i finanziamenti ipotecari» (LINK) e delle «Direttive per la verifica, la valutazione e la gestione di crediti garantiti da pegno immobiliare» (LINK).

I «requisiti minimi» regolamentano le modalità d’impiego del capitale proprio da parte del mutuatario e forniscono valori chiave concreti in relazione all’ammortamento. Sussiste peraltro una correlazione diretta con l’Ordinanza sui fondi propri (OFoP): se i requisiti minimi sanciti nelle direttive non risultano adempiuti, trova applicazione in loro vece una ponderazione del rischio meno vantaggiosa. L’ultima rielaborazione dei requisiti minimi risale al 2019, quando era stato attuato un inasprimento delle disposizioni per gli immobili a reddito.

Attualità

Nell’ambito di Basilea III finale (link alla pagina tematica) la regolamentazione del mercato ipotecario sarà destinata a subire vari adeguamenti. In particolare, l’accento principale verrà posto sull’aumento della sensibilità al rischio. A differenza dello status quo attuale, ai fini della copertura delle ipoteche con fondi propri le banche dovranno in futuro operare una distinzione tra le diverse tipologie di immobili.

Anche i due dispositivi di autodisciplina subiranno vari adeguamenti. Soprattutto, con l’entrata in vigore delle norme di Basilea III finale verrà revocato l’inasprimento dei requisiti minimi attuato in precedenza per gli oggetti a reddito.