Regolamentazione
del mercato ipotecario
Gli affari del mercato ipotecario costituiscono un pilastro di rilevanza fondamentale per la piazza bancaria svizzera. Di conseguenza, la regolamentazione di questo mercato rappresenta un fulcro prioritario dell’Associazione svizzera dei banchieri (ASB), costantemente impegnata nei confronti del mondo politico e delle autorità nella promozione di condizioni quadro concorrenziali.
Gli affari del mercato ipotecario si articolano su un ampio ventaglio di condizioni quadro normative, nel cui ambito un ruolo di primo piano è svolto tra l’altro da aspetti sia di pianificazione del territorio (ad es. Legge sulle abitazioni secondarie), sia di natura fiscale (ad es. valore locativo). Allo stesso modo, prescrizioni formali possono rendere più difficoltoso il processo di erogazione delle ipoteche oppure agevolarlo (ad es. atto pubblico digitale).
L’enfasi è posta tuttavia sulla regolamentazione prudenziale e sulle correlate considerazioni in materia di politica di stabilità finanziaria. In relazione agli sviluppi sul mercato immobiliare e su quello ipotecario, l’ASB porta avanti un dialogo costante con il Dipartimento federale delle finanze (DFF), con la Banca nazionale svizzera (BNS) e con l’Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari (FINMA).
Importanti misure e strumenti
In linea di principio, in questo ambito è possibile operare una distinzione tra misure statali e strumenti di economia privata. Sul versante delle autorità e della Confederazione, lo strumento centrale è rappresentato dall’Ordinanza sui fondi propri (OFoP), il cui patrocinio è in capo al Consiglio federale.
All’art. 72 l’OFoP regolamenta la ponderazione dei rischi dei crediti ipotecari. A tale riguardo, in sostanza trova applicazione il seguente principio: quanto maggiore è il livello di anticipo, tanto più elevate sono le ponderazioni dei rischi e quindi anche i requisiti in termini di fondi propri per le banche. L’OFoP stabilisce inoltre disposizioni rilevanti per la determinazione e l’adeguamento del valore di anticipo degli immobili.
L’art. 44 fissa altresì le norme in relazione al cosiddetto cuscinetto anticiclico: dietro proposta della BNS, il Consiglio federale può obbligare le banche a detenere per gli affari ipotecari un cuscinetto anticiclico pari al massimo al 2,5% sotto forma di fondi propri di base di qualità primaria.
Autodisciplina come standard minimi ai fini del diritto di vigilanza
L’ASB è responsabile in ambito ipotecario per due dispositivi di autodisciplina riconosciuti dalla FINMA come standard minimi ai fini del diritto di vigilanza. Si tratta delle Direttive concernenti i requisiti minimi per i finanziamenti ipotecari (Requisiti minimi) e delle Direttive per la verifica, la valutazione e la gestione di crediti garantiti da pegno immobiliare (Direttive sui pegni immobiliari).
I requisiti minimi regolamentano le modalità d’impiego dei fondi propri da parte del mutuatario e forniscono valori chiave concreti in relazione all’ammortamento. Sussiste peraltro una correlazione diretta con l’Ordinanza sui fondi propri (OFoP): se i requisiti minimi sanciti nelle direttive non risultano adempiuti, trova applicazione in loro vece una ponderazione del rischio poco vantaggiosa. Le direttive sui pegni immobiliari contengono a loro volta disposizioni qualitative sulla procedura bancaria interna per le operazioni ipotecarie. In particolare, disciplinano la concessione di crediti, il monitoraggio degli stessi e il relativo reporting.