Regulierung des Hypothekarmarkts

Das Hypothekarmarktgeschäft kennt eine Vielzahl von regulatorischen Rahmenbedingungen. Dabei spielen u.a. raumplanerische (z.B. Zweitwohnungsgesetz) und steuerliche Aspekte (z.B. Eigenmietwert) eine wichtige Rolle. Ebenso können Formvorschriften den Prozess der Hypothekarvergabe erschweren oder erleichtern (z.B. digitale öffentliche Urkunde). Unsere Vereinigung verfolgt die diesbezüglichen Entwicklungen und setzt sich gegenüber Politik und Behörden für wettbewerbsfähige Rahmenbedingungen ein. 

Spezifische Bankenregulierung 

Im Vordergrund stehen jedoch die prudenzielle Regulierung und damit verbunden finanzstabilitätspolitische Überlegungen. Im Zusammenhang mit den Entwicklungen auf dem Immobilien- und Hypothekarmarkt steht die SBVg in einem laufenden Austausch mit dem Eidgenössischen Finanzdepartement (EFD), der Schweizerischen Nationalbank (SNB) sowie der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht (FINMA). 

Grundsätzlich lassen sich in diesem Bereich staatliche Massnahmen und privatwirtschaftliche Instrumente unterscheiden. Auf Seiten der Behörden bzw. des Bundes ist die Eigenmittelverordnung – kurz ERV – das zentrale Instrument. Die Schirmherrschaft über die ERV liegt beim Bundesrat.   

Die ERV enthält in Art. 72 die Risikogewichte für Hypothekarkredite. Dabei gilt im Wesentlichen: Je höher die Belehnung, umso höher die Risikogewichte und damit auch die Eigenmittelanforderungen für die Banken. 

Darüber hinaus ist in Art. 44 der sogenannte Antizyklische Kapitalpuffer (AZP) normiert. Der Bundesrat kann auf Antrag der SNB die Banken verpflichten, einen antizyklischen Puffer von maximal 2,5 Prozent (in Form von hartem Kernkapital) für das Hypothekargeschäft zu halten. 

Die SBVg verantwortet ihrerseits im Hypothekarbereich zwei Selbstregulierungen, welche beide von der FINMA als aufsichtsrechtlicher Mindeststandard anerkannt sind. Es handelt sich dabei um die „Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen“ und die „Richtlinien für die Prüfung, Bewertung und Abwicklung grundpfandgesicherter Kredite“.  

Die „Mindestanforderungen“ regeln den Eigenkapitaleinsatz des Kreditnehmers und geben in Bezug auf die Amortisation konkrete Eckwerte vor. Es besteht ein direkter Konnex zur Eigenmittelverordnung (ERV): Sind die in den Richtlinien enthaltenen Mindestanforderungen nicht erfüllt, kommt stattdessen ein wenig vorteilhaftes Risikogewicht zur Anwendung. Letztmals wurden die Mindestanforderungen 2019 überarbeitet. Dabei wurden die Bestimmungen für die Renditeobjekte verschärft. 

Aktuelles 

Die Hypothekarmarktregulierung wird im Zuge von Basel III Final mehrere Anpassungen erfahren. Dabei stellt der Ausbau der Risikosensitivität das zentrale Leitmotiv dar. Im Unterschied zum Status quo werden Banken inskünftig bei der Eigenmittelunterlegung von Hypotheken zwischen verschiedenen Liegenschaftstypen unterscheiden müssen.  

Auch die beiden Selbstregulierungen werden Anpassungen erfahren. Insbesondere wird mit Inkrafttreten von Basel III Final die für Renditeobjekte vorgenommene Verschärfung der Mindestanforderungen rückgängig gemacht.